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台灣7檔REITs概況
記者徐義平／專題報導
全球主要國家REITS市值占比
儘管去年國內REITs市場增添2檔生力軍，但2檔資產池內標的絕大多數散布新北市、桃園市、甚至台南市，並非坐落台北市。房地產業者分析，北市精華區多數商辦大樓掌握在壽險業者手中，且只進不出，一整棟標的難尋，價格也不便宜，以目前台灣REITs的規模，恐怕很難直接買進北市精華區完整的商辦產權。
去年6月掛牌的圓滿一號，規模約30億元，資產池內標的包括：新北市板橋區「板信銀行家大樓」整棟，以及台南市中西區「台南Focus時尚流行館」整棟，共2件資產。
北市商辦 壽險業只進不出
至於去年12月掛牌的樂富一號，規模105.8億元，目前資產池內標的包括：台北市中正區「大都市國際中心」10樓及12樓部分產權；桃園市南崁的台茂購物中心5成產權；上市後擬透過可運用總資產比35%以內的借款額度約56億元再買進標的，目前初步鎖定內科「NASA科技總署大樓」部分樓層以及台北車站附近松麟企業大樓整棟產權。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，前一波REITs的發行高峰適逢房地產景氣低迷階段，多檔REITs資產池內標的為台北市中心精華商辦或飯店，租金投報率可高達4%至5%；然而，目前的環境下，北市租金報酬率大多低於3%，因此促使現在新發行的REITs往台北市以外尋找標的。
信義全球資產經理王維宏表示，REITs起源於美國60年代，已有50多年歷史，發行超過200檔以上基金，全世界已有超過30個國家發行REITs。以日本J-REIT為例，從2001年上市至今已有60檔REITs公開發行，而不動產投資標的達3752件，總規模更超過4.8兆元；日本REITs資產池內標的，除了辦公室、百貨商場之外，更有住宅、物流中心、旅館、長照中心等各類型房產。
不限商用 國外資產池多元
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，過去台灣房市經歷超過10年的多頭，即使從2016年開始盤整，但價格修正幅度有限，加上租金提升水準有限，因此除非是利基型產品，否則要找到適合發行REITs的房產標的並不容易。
另外，商業不動產類型不夠多元、建商多頭時期偏好住宅開發，加上具穩定收益的商用不動產多為壽險業持有，惜售心態高，以致現行法規制度下，缺乏核心物件的供給，都讓REITs市場開拓空間受限。反觀日本，經歷房地產泡沫之後，房地產下跌、大量不良債權的發生，以及超低利率的環境，都催生新的金融運用工具快速成長，相較台灣不動產證券化發展牛步化，有其時空背景的不同。
房市回檔 為REITs加添柴火
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，REITs是讓資金活化不動產市場的重要手段，但相較其他國家，台灣為規避風險而沒有開發型的不動產證券化產品，不僅讓市場缺了一塊可耕耘的空間，投資規模也大不如其他國家，間接凍結了整體專業環境升級。
以日本為例，都市更新導入不動產證券化的案例比比皆是，推動過程中，不論是更完備透明的市場分析、估價、信託、發行管理、營建管理、物業管理、風險管理、交易管理、信評建制等，都有利於專業服務水準的提升，甚至有助於都市發展政策的推動、企業分工提升專業效率、乃至投資機會的創造。
另外，不動產證券化可讓企業內的固定資產更具流動化，將原有不動產債務轉化為收益性較高的流動性資產，甚至不動產若有潛在增值利益，也能提供財務體質改善的機會，不失為目前低度成長環境下企業翻身的新途徑。
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