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圓滿一號掛牌首日就跌破10元，上週收盤價格為8.85元。圖為標的台南Focus時尚流行館。（翻攝自Google地圖）
▓魏錫賓
每種金融商品的推出，都有需求與供給的目的。為了吸引投資人，不動產投資信託基金（REITs）被包裝成小資族當大房東的捷徑，且因REITs受益證券在買賣時免徵證券交易稅，穩定的收益分配又採分離課稅，加上分散投資的功能，容易塑造說服投資者的魅力。它確實適合某些人，不過，REITs也有風險，投資時不能忽略。
收益分配穩定
就像一般封閉型基金，REITs是以初次發行時募集的大眾（受益人）資金進行投資，再以投資收益分配給受益人，只是其投資標的是以不動產為主；而在其發行掛牌後，一般股票投資人可依買賣上市股票方式於集中市場交易，證交所也有提供目前國內7檔受益憑證的買賣資料及收盤價格等。
因REITs在募集資金後購入土地、建物等不動產，再利用這些資產產生的收益分配給投資人，因此收入來源主要為租金，有收益波動較低的特色，而收益分配也相對穩定。以目前7檔REITs中最早掛牌的富邦一號（01001T）為例，過去12年來，每單位受益憑證的分配金額有9年是在0.4至0.5元間。
價格波動不小
因國內REITs擁有的資產以商辦為主，官方統計也顯示租金穩定的特色。根據台北市地政局編製每半年公布一次的北市商辦租金指數，目前是以2015年上半期為基準期指數為100，該指數從2013年上半期的96.68緩步上升，2018年上半期全市商辦指數已上升至106.31，幅度不大，但趨勢明顯。
投資REITs還可能有資本利得，也就是其掛牌價格的上升。不過，價格升降是金融商品的日常，因此也可能有損失。REITs如同一般基金或股票一樣，價格會波動，市場評價、金融市況等都可能影響其價格。2018年6月上市買賣的王道圓滿一號（01009T），掛牌首日就跌破10元，上週收盤價格為8.85元，其間還曾下跌至8.2元，未曾回到10元以上。
不能忽視風險
即使台北市政府統計的商辦租金在2013年後就一路走揚，不過持有富邦人壽大樓等主要資產均在北市的富邦一號，每單位價格也有幅度不少的變動，曾在2015年3月上升至19元以上，2017年底卻跌至12元左右，上週收盤則為15元，價格波動遠勝於其獲利及收益分配，而且與其他REITs一樣，資產淨值幾乎都低於市價的一至三成。
在風險的背後，除了有金融市場的特性外，也不能忽略REITs持有的資產價值及承租人的信譽及穩定性等，而REITs 的受託機構與發行人募集資金的原因，基金受益人的組成等，也可能影響其價格。即使不動產價格大幅上揚，因屬封閉型基金性質，也不一定會完全反映到REITs的收益及市價。
每種金融商品都有它的價值，REITs適合某些投資人，使他們增加資產配置的空間，有錢人可以將部分資金移出定存，獲得稅負上的好處及可能更高的獲利，小資族也可以參與商辦租金上揚的好處，但穩定收益是REITs的優點，也是缺點，對於願意承擔風險的投資人，恐怕就不大適合，而短期投資人，卻可能要考慮其價格波動的程度，避免不得不出場時的損失。
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